Teknisk insolvens

Når boligpriserne falder, øges risikoen for, at du bliver tvunget til at blive boende i din bolig, fordi ejendommens værdi falder hurtigere, end du afdrager dine lån. Gælden kan  dermed blive større end den pris, du kan få for ejendommen. Du vil dermed risikere at blive ”teknisk insolvent”. Den situation er ingen katastrofe i sig selv, hvis du bliver boende og fortsat kan betale ydelserne på dine lån. Men det vil koste dig penge at flytte, fordi dine lån er større end den pris, du kan sælge din bolig for.

Konsekvenserne af at være teknisk insolvent er værst, hvis du er tvunget til at sælge din bolig, fordi du så er nødt til at realisere tabet. Mange boligejere har gennem tiden været teknisk insolvente, fordi de har købt bolig i perioden op til et prisfald på markedet. Det er dog langt fra alle, der har tabt penge som følge af den tekniske insolvens. De har undgået tab, fordi de er blevet boende i deres boliger i både ned- og opgangstider på boligmarkedet.

Du kan være tvunget til at realisere tab

Hvis du imidlertid bliver tvunget til at sælge din bolig, betyder det, at du taber et beløb, der svarer til forskellen mellem det, du skylder, og din boligs salgspris.

Der kan være flere årsager til, at du kan blive nødt til at sælge din bolig. Hvis du mister dit arbejde, bliver skilt, eller hvis din ægtefælle går bort, kan det have afgørende indflydelse på dine indkomstforhold – og dermed også på din mulighed for at betale ydelsen på dine lån.

For afdragsfrie lån gælder det, at du efter en maksimal afdragsfri periode skal omlægge dit lån, hvis du ønsker at fortsætte med afdragsfrihed. Denne omlægning sker efter de almindelige vilkår, der gælder for omlægninger af danske realkreditlån. Disse vilkår rummer mulighed for, at dit nuværende realkreditinstitut eller et andet institut efter en individuel vurdering kan tilbyde et nyt lån evt. med afdragsfrihed til indfrielse af eksisterende lån.

Hvis omlægningen foretages i en situation, hvor lånet bliver større end 80 pct. af boligens vurdering,  kan du kun få omlagt hele dit lån til et nyt med  afdragsfrihed, hvis det oprindelige realkreditinstitut ønsker at tilbyde dette., Hvis det nye lån ikke overstiger 80 % af boligens værdi, har også andre realkreditinstitutter mulighed for at tilbyde denne belåning.

I praksis betyder det, at du som låntager bør tage kontakt med dit realkreditinstitut i god tid, før den afdragsfri periode udløber for at drøfte mulighederne for en eventuel ønsket omlægning  – særligt hvis husets værdi er faldet siden låneoptagelsen.

Derved får du i god tid afklaret, om du fortsat kan have afdragsfrihed på dit lån, eller om du skal have en anden form for belåning. Som i så mange andre tilfælde med din boligfinansiering gælder det om at være aktiv og ikke lade stå til, så du undgår at bringe dig i en situation, hvor valgmulighederne er udtømt.   

Dit økonomiske råderum indskrænkes

Selvom du ikke er tvunget til at flytte fra din bolig og dermed realisere et tab, kan det alligevel have stor betydning for din privatøkonomi, hvis du bliver teknisk insolvent. Dit økonomiske råderum indskrænkes, fordi du i stedet for friværdi har en stor gæld. I gode tider kan en friværdi belånes for at ombygge huset eller finansiere køb af bil, båd mv. Det er muligheder, du som teknisk insolvent ikke har. Teknisk insolvens behøver altså ikke at være direkte forbundet med tab, men dit økonomiske råderum indskrænkes, fordi du får sværere ved at låne penge.

Det er svært at sikre sig mod de uforudsete faktorer, der kan gøre, at du bliver nødt til at realisere dit tab, når du er teknisk insolvent. Valget af finansiering er dog meget vigtigt, og derfor bør du være opmærksom på, at det kan være en fordel at bruge afdragsfrie lån til at afløse anden, dyrere gæld (som f.eks. billån, forbrugslån o.l.). Derimod bør afdragsfrihed aldrig være den afgørende forudsætning for, at din privatøkonomi kan hænge sammen, når du tager lånet. For at godkende en ansøgning om et afdragsfrit lån stiller långiverne derfor også normalt krav om, at du er i stand til at betale ydelsen på et almindeligt, fastforrentet lån med afdrag. Derudover skal din husstand have en vis disponibel indkomst, ligesom ejendommens stand og din historik som låntager tages i betragtning.

Når du køber bolig og vælger låntype, bør du sikre dig, at du har et fornuftigt økonomisk råderum, så din privatøkonomi kan modstå fald i boligpriserne.

Eksempler på teknisk insolvens

Eksemplerne nedenfor er baseret på den reelle prisudvikling for gennemsnitlige nordsjællandske parcelhuse på 140 kvm og københavnske ejerlejligheder på 80 kvm i perioden fra 1. kvartal 2000 til 4. kvartal 2010. I perioden har der været store udsving i boligpriserne i de to områder, og eksemplerne viser derfor tydeligt betydningen af boligejerens timing af sit boligkøb.

Den reelle prisudvikling, baseret på Realkreditrådets statistik, er brugt som udgangspunkt for eksemplerne i dette afsnit. Derimod er restgældens udvikling fiktiv: Der er – for eksemplets skyld – forudsat en 100% belåning af boligens samlede pris, og lånets størrelse er illustreret som konstant i eksemplerne. I praksis ville der sandsynligvis blive afdraget på den samlede gæld, ligesom en boligejer, der købte sin bolig i 2000, sandsynligvis ville have omlagt sine lån en eller flere gange i perioden. Eksemplerne tjener altså alene til tydeligt at demonstrere, hvordan teknisk insolvens indtræder, og hvad den kan betyde for en boligejers økonomi.

Parcelhus

Dette eksempel viser, at en boligejer, der købte et parcelhus i Nordsjælland i 3. kvartal 2006, var teknisk insolvent umiddelbart efter købet. Boligejeren købte på toppen, og den efterfølgende prisudvikling betød, at boligejerens gæld i 3. kvartal 2009 var omkring 1 mio. kr. højere end husets værdi, og at det derfor ville koste penge at fraflytte huset. Boligpriserne steg dog frem mod udgangen af 2010, men boligejeren var fortsat teknisk insolvent på dette tidspunkt. Hvis boligejeren havde købt huset allerede i 1. kvartal 2000, ville der stadig være en betydelig friværdi i ejendommen ved udgangen af 2010 på trods af faldet i ejendommens værdi fra 2006.

Ejerlejlighed

Fra midten af 2006 til begyndelsen af 2009 faldt priserne på københavnske ejerlejligheder. Eksemplet viser, at en boligejer, der købte sin lejlighed i 2. kvartal 2006, var teknisk insolvent umiddelbart efter købet. I 1. kvartal 2009 var lejlighedens værdi faldet med omkring 900.000 kr., og gælden oversteg altså lejlighedens pris. Over en længere årrække har prisudviklingen på københavnske ejerlejligheder imidlertid stadig været positiv. Den boligejer, som købte sin lejlighed i 1. kvartal 2000, havde stadig en stor friværdi i ejendommen ved udgangen af 2010 og dermed nogen afstand til at være teknisk insolvent.