Obligationslån findes i forskellige varianter: Obligationslån med fast rente, obligationslån med variabel rente og obligationslån med variabel rente og renteloft. Ud over kursen og renten, skal du huske, at der er omkostninger ved at optage et obligationslån.
Når du optager et obligationslån, udsteder realkreditinstituttet et pantebrev. Hovedstolen på dette er størrelsen på dit lån. Renten på lånet svarer til den pålydende rente på obligationerne. Ydelsen beregnes på baggrund af, hvor meget du låner og renten på lånet. Derfor ved du med det samme, hvor høj ydelsen bliver. Til gengæld ved du ikke, hvor meget du får udbetalt kontant. Det afhænger nemlig af den kurs, du kan få obligationerne solgt til. Normalt lader man realkreditinstituttet sælge obligationerne for sig med det samme og får udbetalt kursværdien af dem, efter fradrag af omkostninger til låneoptagelsen.
Kursværdien er den kontante værdi af obligationerne og beregnes ud fra kursen. Den svarer med andre ord til det beløb, du kan få udbetalt kontant ved salg af obligationerne. Kursen kan være både over og under 100. Kurs 100 kalder man også for pari. Hvis du for eksempel optager et lån på 500.000 kr., og obligationerne bliver solgt til kurs 98, er kursværdien: (500.000 x 98)/ 100 = 490.000 kr. Desuden skal omkostningerne ved at optage lånet fratrækkes, så det beløb, du vil have til rådighed, bliver mindre.
Du kan også vælge at vente med at sælge obligationerne og i stedet få dem indsat på en konto i Værdipapircentralen. I så fald skal du betale låneomkostningerne kontant til realkreditinstituttet, og der er naturligvis en risiko for, at kursen ændrer sig, mens du venter.
Hvis salget af obligationerne sker til en kurs under 100, får du et kurstab. Det kan du ikke trække fra i skat. Til gengæld bliver du normalt heller ikke beskattet, hvis du efterfølgende får en kursgevinst, når du indfrier lånet til en kurs, der er endnu lavere end kursen ved optagelsen.
Da kursgevinster normalt ikke beskattes ved indfrielse, er obligationslån med fast rente meget velegnede, hvis du gerne vil have mulighed for både at konvertere op og ned på et fremtidigt tidspunkt.
Der findes følgende variationer af obligationslån:
Både renten og ydelsen er fast i hele lånets løbetid. Lånene baseres på konverterbare obligationer.
Graferne herunder viser et eksempel på, hvordan nettoydelsen og restgælden på et typisk fastforrentet 4 % obligationslån på 1 mio. kr. vil udvikle sig over de første 10 år.
Nettoydelsen stiger dog ganske svagt over tid. Det skyldes, at forholdet mellem rente og afdrag ændres. Over tid øges afdragets vægt på bekostning af rentebetalingen, som er fradragsberettiget. Skattebegunstigelsen falder dermed en smule, hvilket medfører en svagt stigende nettoydelse.
Kilde til graferne: Nykredit
Bortset fra perioder, hvor renteloftet er nået, har lån af denne type ikke fast ydelse. De findes på markedet i flere variationer og under forskellige betegnelser. For eksempel BoligXlån, FlexGaranti, Garantilån, Rentegarantilån og Rentemax.
Fælles for lånene er, at den variable rente fastsættes på en særlig måde, og at de har et indbygget loft over, hvor høj renten kan blive.
For alle lånene gælder det, at renteloftet danner den øvre grænse for, hvor høj din rente, og dermed din ydelse, kan blive. Der er lidt forskel på, hvad der sker med lånene, hvis de når renteloftet. På nogle lån følger renten med ned igen, hvis markedsrenten falder på ny. Sådanne lån er i princippet ikke konverterbare og kan derfor kun indfries med obligationer. Alternativt kan man opsige lånet og indfri det til kurs 105. For andre lån bliver renten fast, når renteloftet er nået.