Mellemfinansiering

Pengene fra din gamle bolig er imidlertid normalt ikke til stede endnu, når du skal betale sælger for den nye bolig. Det skyldes, at man i alle bolighandler skal betale noget af købesummen, når man skriver under på købsaftalen (typisk nogle få dage efter, at også sælger har skrevet under), mens man for resten af købesummen i første omgang stiller en pengeinstitutgaranti.

Denne garanti erstattes på overtagelsesdagen af en deponering af resten af købesummen, men det er ikke ensbetydende med, at sælger kan disponere over pengene på dette tidspunkt.

Det skyldes, at loven og den sædvanlige købsaftale siger, at sælger først må bruge af pengene,

• når købers skøde er tinglyst uden retsanmærkninger, det vil sige uden bemærkninger om, at sælger stadig har gæld i ejendommen, eller
• hvis sælgers pengeinstitut garanterer køberen, at sådanne retsanmærkninger vil kunne slettes.

Det vil altså sige, at du som sælger ikke selv kan disponere over  salgssummen  fra det gamle hus på det tidspunkt, hvor du skal erlægge deponeringen/købesummen på det nye hus, du køber. Derfor kan der opstå et midlertidigt lånebehov, som kaldes mellemfinansiering.

Løbetid

Mellemfinansiering over en længere periode kan være bekosteligt. For at begrænse renteudgifterne, kan du påvirke løbetiden for mellemfinansieringen ved at aftale, at køber tager skøde på ejendommen tidligt. Du bør sikre dig, at dette fremgår tydeligt i den købsaftale, som udarbejdes, når du sælger din ejendom.

Det betyder ikke, at pengene vil være til rådighed på overtagelsesdagen. Køber skal ganske vist deponere købesummen (eller hovedparten af denne) i dit pengeinstitut på overtagelsesdagen, men der skal ske en række ekspeditioner, før pengene frigives. Hvis skødet er tinglyst allerede på overtagelsesdagen, vil du altså typisk få tidligere disposition over dine penge (og dermed kortere mellemfinansiering), uden at køber af den grund skal betale tidligere.

Der er altså mange faktorer, som har indflydelse på, hvornår man får tinglyst et skøde. Som sælger er du afhængig af rådgiverens og tinglysningens hurtighed. Derfor bør du så vidt muligt følge aktivt op over for rådgiverens håndtering. Men hvis der i købsaftalen på den bolig, du sælger, er aftalt en tidlig frist, er der en større chance for, at skødet også er tinglyst på overtagelsesdagen.

Når skødet er tinglyst, vil det have en såkaldt retsanmærkning (påtegning fra dommeren) om de lån, som sælger havde i ejendommen, og som skal indfries, fordi de ikke bliver overtaget af køberen. Hvis derimod køber overtager de lån, sælger havde i ejendommen ved salget, vil der ikke være nogen retsanmærkninger.

For at du som sælger kan bruge af deponerede midler, skal dit pengeinstitut indestå for, at retsanmærkninger kan slettes. Det forudsætter normalt, at skødet er tinglyst til køber. Det er derfor vigtigt, at fristerne i den købsaftale, der indgås på salg af din gamle bolig, er så tidlige, at denne tinglysning kan nå at finde sted. Det skal helst ske inden overtagelsesdagen, eller, hvis det ikke kan lade sig gøre, i hvert fald hurtigst muligt efter overtagelsesdagen.

Lånte eller deponerede penge til indfrielsen

Når skødet er tinglyst med retsanmærkninger, kan dit pengeinstitut se det nøjagtige beløb, der skal bruges til at indfri den del af ejendommens gæld, som køber ikke skal overtage. Herefter kan pengeinstituttet give sig til at indfri disse lån. Det kan godt ske med de deponerede midler, når blot dit pengeinstitut garanterer køberen for, at lånene, som er årsag til retsanmærkningerne, bliver indfriet, så anmærkningerne kan slettes.

Nogle pengeinstitutter vælger imidlertid at lade den deponerede salgssum stå på deponeringskontoen og i stedet lave en udlægskonto. I den situation er det altså meget vigtigt at forhandle med pengeinstituttet om, hvilken rente der gives dels på deponeringskontoen og dels på udlægskontoen, da du jo skal betale forskellen selv. Der er forskelle blandt pengeinstitutterne også på dette punkt. Nogle pengeinstitutter giver samme indlåns- og udlånsrente fra den dag, salgssummen bliver deponeret i pengeinstituttet. Andre pengeinstitutter beregner sig en rentedifference.

Når du forhandler med dit pengeinstitut, bør du også være opmærksom på den pris, du skal betale for den garanti, som pengeinstituttet har stillet. Nogle pengeinstitutter beregner sig provisioner for denne garanti, mens andre kun beregner sig et mindre gebyr.

Forsinkelser

Der kan være flere årsager til, at en mellemfinansiering løber længere end forventet:

For det første kan den kreditor, hvis lån bliver indfriet (realkreditinstitut, pengeinstitut eller privat investor), være uforholdsmæssig lang tid om at returnere det indfriede pantebrev, så det kan sendes til aflysning i tingbogen. Det betyder, at mellemfinansieringen kommer til at løbe længere end forventet.

For det andet kan købers rådgiver – advokat eller købermægler – misligholde fristerne, som er aftalt i købsaftalen. Hvis købers rådgiver eller køber er årsag til forsinkelser følger det af den sædvanlige købsaftaleformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening, at hele det deponerede beløb skal forrentes af køber over for sælger med en rente i henhold til renteloven,. Renteloven vil normalt fastsætte en rente, der er større end den, der betales for mellemfinansieringen.

For det tredje kan der opstå forsinkelser hos dit eget pengeinstitut. Derfor er det også vigtigt, at du følger op på, at ekspeditionerne sker uden forsinkelser.

Indskydergarantiordningen

Som privatkunde i et penge- eller realkreditinstitut er du i vidt omfang sikret mod tab, hvis instituttet skulle gå konkurs. Garantifonden for Indskydere og Investorer dækker – med op til 100.000 euro eller ca. 750.000 kr. – tab på dine indlån i blandt andet penge- og realkreditinstitutter. Det betyder samtidig, at den del af dit indestående, som overstiger denne grænse, ikke er dækket af Garantifonden. Generelt bør du derfor nøje overveje, om du ønsker at samle dit indestående i et pengeinstitut, eller om du vil fordele dine midler og undgå risikoen for at tabe penge ved en eventuel konkurs.

I forbindelse med mellemfinansiering af dit boligkøb efter den fremgangsmåde, der er beskrevet ovenfor, er din deponering af salgssummen imidlertid fuldt dækket af Garantifonden. Det skyldes, at der er indarbejdet en undtagelse i lovgivningen, som gælder for indskud vedrørende fast ejendom til beboelse. Hvis dit institut går konkurs, er risikoen for at tabe penge altså begrænset, så længe pengene opbevares i et depot i forbindelse med en pågående ejendomshandel. Hvis du derimod sælger din bolig og f.eks. flytter i en lejet bolig, er den del af det udbetalte beløb, som overstiger 100.000 euro, ikke dækket af Garantifonden. Når dine midler er indskudt som kontant indlån i pengeinstituttet, bør du altså være særligt opmærksom på, at grænsen ikke overskrides.