Sammenligning af forskellige realkreditlån - en grafisk oversigt

Sammenligning af fastforrentet obligationslån og rentetilpasningslån med årlige rentetilpasninger

Kilde til graferne: Nykredit

Det fastforrentede obligationslån har en så godt som uændret nettoydelse, hvorimod rentetilpasningslånet i den viste periode tydeligvis havde en varieret og noget lavere ydelse. Grafen illustrerer den usikkerhed, som er en naturlig del af at vælge et rentetilpasningslån.

Restgældsudviklingen viser samtidig, at man hurtigere nedbringer sin gæld med et rentetilpasningslån. Årsagen er, at afdraget forholdsmæssigt vejer tungere end den lavere rente på lånet, hvorfor en større del af ydelsen går til at nedbringe gæld.

Meget taler imidlertid for, at kunden med det fastforrentede lån ville have konverteret sit lån både i 2005, 2008 og 2010 – det er illustreret i den næste graf.

Sammenligning af fastforrentet obligationslån, som konverteres, og rentetilpasningslån med årlige rentetilpasninger

Kilde til graferne: Nykredit

I dette tilfælde er der taget højde for, at boligejeren med det fastforrentede lån konverterede 6%-lånet til et nyt 30-årigt 4%-lån ved udgangen af 2. kvartal 2005, da renten var gunstig. At nettoydelsen faktisk kan blive billigere end rentetilpasningslånet skyldes ikke kun den lave rente i 2005, men også det er forudsat, at boligejeren – som de fleste – vælger at optage et nyt 30-årigt lån. Dermed forlænges løbetiden i forhold til rentetilpasningslånet, men samlet betyder det altså, at nettoydelsen kan blive så lav som illustreret. I 3. kvartal 2008 konverterede boligejeren igen sit lån; nu til et 30-årigt 7%-lån og nedbragte restgælden betydeligt, og i 3. kvartal 2010 blev lånet konverteret til et nyt 30-årigt 3%-lån med en lavere nettoydelse.

Når man ser på restgælden, har konverteringerne også konsekvenser. Når der konverteres, øges restgælden, og efterfølgende falder den endnu langsommere end rentetilpasningslånets. Årsag: Ny, højere restgæld og længere restløbetid.

Sammenligning af fastforrentede obligationslån med og uden afdrag

Kilde til graferne: Nykredit

Nettoydelsen på et afdragsfrit lån er naturligvis lavere end for lånet med afdrag. Men kun i den afdragsfri periode. Efter de første 10 år overhaler ydelsen på det afdragsfrie lån på dramatisk vis ydelsen på lånet med afdrag. Der er kun 20 år tilbage til at afdrage den samlede gæld, og knækket er vigtigt at huske på, når man optager lånet og nyder de første, billige år. Hvis man ikke har råd til at betale ydelsen efter den afdragsfrie periode, kan man i sidste ende risikere, at ens bolig skal sælges på tvangsauktion. Du kan læse mere om den situation i afsnittet om tvangsauktion.

Restgældsudviklingen viser også en tydelig forskel på de to låntyper. Mens lånet med afdrag afvikler gælden stabilt, sker der intet i det afdragsfri låns første 10 års levetid. Med et afdragsfrit lån har man derfor fastlåst sin gæld, hvilket betyder, at man er mere sårbar overfor eventuelle prisfald i perioden. Du kan læse mere om den situation i afsnittet om teknisk insolvens