Kontantlån

Kurstab og -gevinster

Kurstabet ved salget af obligationerne til en kurs under 100 indregnes i den rente, du skal betale for lånet. Jo lavere kursen er, des højere bliver renten på kontantlånet - og omvendt. Da kurstabet indgår i kontantlånsrenten, bliver det reelt fradragsberettiget.  

I visse tilfælde vil du dog blive beskattet. Det gælder, hvis du ved førtidsindfrielse af kontantlånet opnår en kursgevinst, fordi du indfrier til en kurs, der er lavere end udbetalingskursen. Dette bliver tilfældet, hvis de obligationer, du skal bruge til indfrielsen, for eksempel står i kurs 97, og de ved udbetalingen af lånet blev solgt til kurs 98. Du har så opnået en kursgevinst på 1 kurspoint, som er forskellen på indfrielseskursen og udbetalingskursen.

Der sker imidlertid ikke beskatning af kursgevinster ved indfrielse af kontantlån, når indfrielsen sker i forbindelse med, at du køber eller sælger den ejendom, som lånet knytter sig til. Efter kursgevinstbeskatningsreglernes indførelse i midten af 1990’erne og reduktionen af skattefradraget for rente er traditionelle, fastforrentede kontantlån stort set ikke blevet anvendt til finansiering af ejerboliger, idet mulighederne for at opkonvertere et kontantlån i praksis er forsvundet

Variationer af kontantlån

Kontantlån findes i følgende variationer:

• Traditionelle kontantlån med fast rente
• Rentetilpasningslån med løbende rentetilpasning

Traditionelle kontantlån med fast rente

Når renten på kontantlånet lægges fast i forbindelse med udbetalingen, bliver ydelsen på det fast i hele løbetiden.

Lånet baseres på konverterbare obligationer. Låntypen anvendes stort set aldrig til ejerboligformål på grund af de skattemæssige konsekvenser ved opkonvertering.

Rentetilpasningslån med løbende rentetilpasning

Denne låntype markedsføres blandt andet under betegnelserne BoligXlån, FlexLån, Rentetilpasningslån og Tilpasningslån. Lånene har som regel en løbetid mellem 10 og 30 år, og der kan vælges rentetilpasningsperioder på mellem 1 og 10 år.

De obligationer, der udstedes for lånet, kan ikke opsiges til kurs 100, og har en kortere løbetid end lånet. Når obligationerne udløber, sælges der nye obligationer med kort løbetid, og renten på lånet tilpasses. Det sker ud fra de kurser, som obligationerne har kunnet sælges til, og dette gentages over hele lånets løbetid, efterhånden som obligationerne udløber. Ydelsen er derfor kun fast i perioden mellem rentetilpasningerne. Set over hele lånets løbetid er ydelsen ikke fast. Den afhænger af, hvordan renten har udviklet sig frem til en rentetilpasning. Hvis renten er steget, bliver ydelsen højere, og hvis den er faldet, sættes ydelsen ned.

Graferne herunder viser, hvordan nettoydelse og restgæld kan udvikle sig for et typisk rentetilpasningslån på 1 mio. kr. med årlig rentetilpasning. Graferne er baseret på renteudviklingen fra 2000 til medio 2011. Perioden var kendetegnet ved betydelige udsving fra 2000 til medio 2002 og en mere stabil udvikling frem til den næste stigning i nettoydelsen i 2006. Derefter faldt renten og dermed også nettoydelsen brat fra 2009 som følge af den globale finansielle og økonomiske krise. Udviklingen siden 2000 illustrerer udmærket, hvordan nettoydelsen ændrer sig over tid i takt med renten på tidspunkterne for tilpasninger.

Bemærk også, at restgælden falder hurtigere end tilfældet er med et tilsvarende, fastforrentet obligationslån. Grunden er, at rentetilpasningslånet er lavt forrentet, og afdragene vejer forholdsvis tungere end den skattebegunstigede rente i den samlede ydelse. Det giver normalt en hurtigere gældsafvikling, og restgælden afvikles jævnt over hele perioden uafhængigt af renteudviklingen.

Kilde til grafer: Nykredit

Fuld rentetilpasning

Du kan som regel selv vælge, hvor stor afstand der skal være mellem rentetilpasningerne. Der opereres med intervaller fra hvert år til hvert 10. år. Lånene betegnes med et ”F” eller et ”X” samt et tal, der indikerer, hvor ofte rentetilpasningen sker. F5 betyder altså, at lånet refinansieres og får ny rente hvert femte år.

Delvis rentetilpasning

Der findes også lån, hvor kun en del af rest­gælden refinansieres. De betegnes med forkortelsen P plus et tal. For eksempel betyder P50, at 50 % af lånet refinansieres hvert år.

Variabel løbetid

Endelig findes der en variation af rentetilpasningslån, hvor udgangspunktet er, at ydelsen skal være fast, mens det i stedet er lånets løbetid, der påvirkes af renteændringer. Hvis renten falder, bliver løbetiden kortere, og hvis den stiger, bliver løbetiden længere. Du kan dog ikke få løbetiden forlænget så meget, at lånet kommer til at løbe længere end den oprindeligt aftalte løbetid. Derfor vil gentagne stigninger i renten kunne betyde, at din ydelse alligevel forhøjes.

Risiko

Rentetilpasningslån er den låntype, der indebærer størst risiko for, at ydelsen ændrer sig. F1 er desuden mere risikabelt end F3, fordi man med F1 kun fast­holder ydelsen i et år, hvorefter der skal rentetilpasses i forhold til rentens bevægelse i mellemtiden. 

Hvis man vælger et rentetilpasningslån, er det godt med en vis luft i økonomien, så der er plads til eventuelle stigninger i ydelsen. Du kan læse mere om de negative konsekvenser, der kan følge af at låne til dit boligkøb, under afsnittet om risici.

Derudover vil indfrielsesværdien af et rentetilpasningslån (kursen på obligationerne) i store træk altid ligge omkring kurs 100 - uanset hvordan markedsrenten udvikler sig. Så selv om boligpriserne falder som følge af en stigende rente, vil indfrielsesværdien af lånene være stort set uændret og derved komme til at udgøre en større andel af husets reelle pris. Denne sammenhæng betegnes også som en restgældsrisiko ved rentetilpasningslånene.

Konvertering af kontantlån

Reglerne om, at der skal betales skat af kursgevinster ved indfrielse, gør, at traditionelle kontantlån med fast rente i praksis er uegnede til opkonvertering. Derimod er de lige så egnede til konvertering nedad som obligationslån med fast rente.

For rentetilpasningslånene sker der reelt en løbende og automatisk konvertering af lånene.