Finansieringstyper

Sælgerpantebrev

Når du køber bolig, kan du udstede et sælgerpantebrev til sælgeren af boligen. Sælgerpantebrevet har normalt en løbetid på 25-30 år, og renten afhænger af det aktuelle renteniveau ved optagelsen. Sælgerpantebreve kan både udstedes med fast rente og med variabel rente.

Du har mulighed for at overtage et eksisterende sælgerpantebrev fra den forrige ejer af den ejendom, du har købt, hvis det er billigere end de alternative finansieringsformer. Ligesom pantebrevet kan overtages af en ny ejer af ejendommen, kan det også overtages af en ny kreditor. Derfor har du som boligejer ikke nogen indflydelse på, hvem der er kreditor på dit sælgerpantebrev, og hvem du derfor skal betale ydelsen til. En privat sælger af en ejendom vil typisk afsætte pantebrevet til en professionel investor. I praksis har det ingen betydning for dig som låntager.

Boliglån

Et boliglån er typisk et personligt lån, der udbetales kontant. Lånet ydes mod udstedelse af et ejerpantebrev i ejendommen, og ejerpantebrevet gives som håndpant til pengeinstituttet. Hvis du optager et boliglån, vil pengeinstituttet altid foretage en vurdering af din økonomi og en vurdering af den ejendom, der udstedes ejerpantebrev i.

Størrelsen af ejerpantebrevet kan variere. Nogle pengeinstitutter kræver et ejerpantebrev, der er større end lånet, mens andre forlanger et ejerpantebrev, der er samme størrelse som lånet. Vurderingen af ejendommen gennemføres enten af pengeinstituttets egne vurderingskyndige eller af en ejendomsmægler.

Boliglån kan enten være fastforrentede eller variabelt forrentede. De fastforrentede boliglån løber typisk over 20 år og kan være fastforrentede i hele løbetiden eller en del af den. De variabelt forrentede lån kan løbe op til 30 år.

Prioritetslån

Denne låntype tilbydes af pengeinstitutterne som et alternativ til realkreditlån. Prioritetslån er fleksible og fungerer grundlæggende på samme måde som en kassekredit, da lånerenten beregnes af forskellen mellem ind- og udlån i det pengeinstitut, der udsteder prioritetslånet. Det betyder, at hvis du eksempelvis låner 1 mio. kr. i pengeinstituttet til køb af fast ejendom, men samtidig har et indestående på 200.000 kr. i det samme pengeinstitut, så skal du kun betale renter af differencen på 800.000 kr. Lånet ydes typisk med 1. prioritets panteret i boligen.

Prioritetslån, som er sammensat af en indlåns- og en udlånskonto, virker som en kassekredit og løber typisk i op til 10 år. Hvis prioritetslånet derimod er konstrueret som et almindeligt lån, løber det typisk i op til 30 år, og du har normalt mulighed for at vælge afdragsfrihed i 10 år på denne type af prioritetslån. Nogle pengeinstitutter udbyder derudover prioritetslån med længere løbetider og afdragsfrie perioder. Du kan dog højst finansiere 75 % af ejendommens værdi med et prioritetslån med lang løbetid eller afdragsfrihed. Det er fælles for de forskellige prioritetslån, at de er baseret på variabel rente. Renten kan dog fastlåses i op til 5 år ved optagelse af et prioritetslån, der er konstrueret som et almindeligt lån.

Når du skal vælge mellem de nævnte finansieringsformer og låntyper, er renten og dermed prisen selvfølgelig et vigtigt kriterium. Men det er også vigtigt at undersøge og forstå de særlige vilkår, der gælder for de forskellige lån, så du får den sammensætning, der passer dine behov.

Renten

Renten – og dermed den samlede ydelse - på et sælgerpantebrev er som regel fast. Vælger du et boliglån med variabel rente, står du i de samme overvejelser som ved et realkreditlån med variabel rente. På nogle produkter falder den månedlige ydelse i takt med et fald i renten, mens det for andre låntyper er løbetiden, som bliver kortere ved en lignende renteudvikling. Stiger renten, gælder det modsatte. Dit valg af låntype har altså indflydelse på, hvordan ydelsen eller løbetiden udvikler sig.

Valgfri løbetid

Der er stor valgfrihed med hensyn til løbetider, når det gælder sælgerpantebreve, boliglån og prioritetslån. Som beskrevet ovenfor har du mulighed for at finansiere en del af din ejendoms værdi med ganske kort løbetid, ligesom du kan finansiere hele ejendommens værdi med en løbetid på mere end 30 år.

Boliglånet er personligt

Hvis du senere sælger ejendommen, vil et sælgerpantebrev normalt uden videre kunne overtages af den nye ejer. Boliglån og prioritetslån er derimod typisk personlige og skal derfor indfries ved salg af ejendommen, eller der skal stilles anden sikkerhed for lånet.

Indfrielse

Et sælgerpantebrev kan normalt altid indfries til kurs 100. Det samme gælder boliglån med variabel rente. Boliglån med fast rente kan typisk indfries til en kurs, der er lavere end 100, hvis markedsrenten er steget, så du derved opnår en kursgevinst. Til gengæld er indfrielseskursen normalt over 100, hvis markedsrenten er faldet.