Fejl og mangler

Ansvaret for mangler ved bolighandel er kompliceret juridisk stof. Og sælger bør altid inddrage en professionel rådgiver, hvis køber konstaterer fejl eller mangler ved boligen, efter han har overtaget den. Det samme gælder en køber, der fatter mistanke om en mangel. Rådgiveren vil kunne vurdere, om der er basis for at rejse krav mod sælger. Hvis der er tegnet en ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen, kan forsikringsselskabet svare på, om forsikringen dækker.

10 års ansvar for mangler

Sælger har som udgangspunkt 10 års ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen. Han kan blive fritaget for dette ansvar, hvis han inden køber afgiver et købstilbud på ejendommen:

• får udarbejdet en tilstandsrapport, som udleveres til køber
• giver køber et tilbud om at tegne en ejerskifteforsikring, der opfylder lovens mindstekrav
• giver et skriftligt tilsagn om at betale et beløb svarende til mindst halvdelen af ejerskifteforsikringen
• specifikt gør køber opmærksom på retsvirkninger af, at sælger slipper for ansvar, når han opfylder disse betingelser. Det gør man normalt i et bilag til købsaftalen.

Ansvarsfriheden gælder kun de områder, der er omfattet af tilstandsrapporten. Det betyder, at den ikke gælder mangler i forhold til grunden. Den dækker heller ikke ulovlige installationer.

Undtagelser til sælgers ansvarsfrihed

Loven fritager ikke sælger for ansvar for ulovlige bygningsindretninger. Det kan være ulovlige VVS- eller el-installationer, installationer eller indretninger uden for selve bygningen, grundarealer og bygningers placering på grunden. I disse tilfælde har sælger stadig 10 års ansvar for mangler.

Sælger er heller ikke fritaget for ansvar for:

• skader som er opstået efter tilstandsrapporten er udarbejdet
• forhold der strider mod servitutter eller offentlige retlige forskrifter
• forhold som sælger har afgivet garanti om
• tilfælde hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt
• tilfælde, hvor sælger som entreprenør eller bygherre har opført bygningen for at sælge den.

I disse tilfælde kan køber som udgangspunkt kræve erstatning, når der er tale om en mangel, og sælger ikke har oplyst om den – selv om køber kendte eller burde kende til manglen.

Der skal meget til

Bemærk dog, at der skal meget til, før man kan sige, at en sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. For det første er der, i praksis, en bagatelgrænse på 5.000 kroner. For det andet vil det være en juridisk afvejning, om der er tale om en mangel, der giver ret til erstatning eller forholdsmæssig nedslag i prisen.

Er boligen gennemgået af en bygningssagkyndig, skal der dog meget til før en uprofessionel sælgers adfærd vil blive karakteriseret som groft uagtsom eller svigagtig. Man kan ikke kræve, at en almindelig sælger detaljeret har gennemgået en tilstandsrapport for at kontrollere, om den bygningssagkyndige har overset noget. Men hvis sælger ikke har fortalt sandheden om et forhold, er han under alle omstændigheder ansvarlig.

Sælgeren er ikke forpligtet til at gøre køberen eller den bygningssagkyndige opmærksom på forhold, som alene er synlige for en fagmand.