Priser og værdier på andelsboliger

Hvordan fastsættes andelens værdi?

Der er tre metoder til at fastsætte værdien af foreningens ejendom, og det er op til den enkelte forening at beslutte, hvilken metode foreningen vil bruge.

• Metode 1: Anskaffelsesprisen
• Metode 2: Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen)
• Metode 3: Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi

Når værdien af foreningens ejendom er opgjort lægges andre eventuelle aktiver til og foreningens gæld trækkes fra. Derved fremkommer foreningens formue. Andelshaverens andel heraf beregnes efter et fordelingstal, som typisk er boligarealet.

Er der udført forbedringer i boligen, kan der beregnes et tillæg til andelsværdien. Det er vigtigt at tjekke, at de forbedringer, der er nævnt i købsaftalen, rent faktisk også er foretaget i boligen, og at fast installeret inventar, som er inkluderet i prisen, er til stede.

Pris på andele i foreninger under stiftelse

Når det drejer sig om andelsboliger i foreninger, der er under stiftelse, kan sælger frit fastsætte prisen og betingelserne for købet i øvrigt.

Prisen på andelsværelser

Det, der gælder for andelsboliger, gælder ikke umiddelbart for andelsværelser. Andelsværelser kan være meget dyre, fordi der i modsætning til egentlige andelsboliger ikke i alle tilfælde er regler for, hvor meget de højst må koste.

Bestyrelsen skal godkende købsaftale og pris

Bestyrelsen for andelsboligforeningen skal godkende aftalen mellem køber og sælger - og dermed også prisen. Hvis bestyrelsen (eller køber) mener, at prisen er for høj, kan den nedsætte prisen. Bestyrelsen skal også godkende den nye andelshaver.

Boligafgift i andelsboliger

Ud over den pris, som man betaler for andelen, betaler man også en løbende boligafgift (husleje). Boligafgiften dækker andelsboligforeningens udgifter til renter og afdrag på foreningens lån, administration, renovation, ejendomsskatter, vedligeholdelse med mere.

Beregning af andelsprisen

Prisen på andelsboligen fastsættes herefter som værdien af andelen i foreningens formue tillagt værdien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.

Penge under bordet

Det er ikke tilladt at kræve en højere pris. Gør man det, risikerer man at kræve penge under bordet, og det er strafbart. Man må heller ikke kræve, at køberen køber indbo eller andet for en pris, der overstiger de pågældende genstandes værdi. Som sælger kan man altså ikke betinge salget af, at køber overtager andelen sammen med et ægte tæppe eller et gammelt klædeskab. Men man må derimod gerne forlange, at køberen overtager fast installeret inventar.

Sælger har pligt til at sørge for, at køberen får en specificeret opstilling af, hvordan prisen for boligen er beregnet.

Konsekvenser ved fald i ejendomsvurdering

Hvis vurderingen af foreningens ejendom falder, betyder det, at sælger opnår en mindre fortjeneste eller lider et større tab ved et eventuelt salg. Værdien af boligen følger nemlig vurderingen nedad. Derudover risikere man, at potentielle købere mister interessen for boligen, hvis foreningens formue indskrænkes så meget, at det kan blive nødvendigt at hæve boligafgiften betydeligt for at sikre midler til eksempelvis vedligeholdelse. Derfor kan andelshavere risikere at blive stavnsbundet eller i hvert fald tvunget til at sælge boligen for et symbolsk beløb.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at det ikke er tilladt at sælge en andelsbolig til den gamle og højere pris, hvis den nye og lavere vurdering er kendt. Sker det, kan køber ophæve handlen eller kræve penge tilbage, når den nye andelsværdi godkendes på generalforsamlingen.

Bestyrelsen er der godkender, at andelsboligen sælges til den rigtige pris og bestyrelsen kan også informere yderligere om de økonomiske forhold i foreningen.