Andelsboligmarkedet

Mange andelshavere - særligt i og omkring København - har endda måttet tage til takke med en pris, der var lavere end andelsbevisets værdi. De generelle prisfald på boligmarkedet har forplantet sig til andelsboligmarkedet, og udviklingen har vist, at køb af andelsbolig - ligesom køb af al anden fast ejendom - er forbundet med risiko.

Det kan have konsekvenser for andelshavere, hvis deres forenings ejendom vurderes til en lavere pris end tidligere, og det kan være særligt alvorligt, hvis vurderingen er lavere end foreningens samlede gæld. Værdien af den enkelte andelshavers bolig fastsættes nemlig på baggrund af forskellen på andelsboligforeningens samlede gæld og værdien af foreningens ejendom inklusiv forbedringer. Derfor har udsving i vurderingen stor indflydelse på både foreningens formue og andelshaverens privatøkonomiske situation.

Ejendomsvurderingen og gælden spiller vigtige roller

En andelsboligforenings vigtigste aktiv er som hovedregel foreningens ejendom, og hvis værdien af ejendommen falder, vil de enkelte andelsbeviser typisk også blive mindre værd.

Hvis en forening har en lav formue i forvejen, kan en lavere vurdering i værste fald betyde, at foreningens gæld kommer til at overstige værdien af foreningens ejendom. Hvis det er tilfældet, kan foreningen være nødt til at ændre regnskabsprincip, så ejendommens værdi fastsættes til anskaffelsesprisen i stedet for efter den offentlige vurdering eller en valuarvurdering. Det vil som oftest medføre drastiske fald i de enkelte andelsbevisers værdi, da de nedskrives til det oprindelige indskud, der blev betalt ved stiftelsen af foreningen, med eventuelle tillæg af forbedringer.

Som andelshaver er det derfor vigtigt at have overblik over foreningens økonomiske situation, og i særdeleshed:

• Ejendomsvurderingen: Er ejendommens værdi baseret på den offentlige vurdering, en privat valuarvurdering eller anskaffelsesprisen?
• Gælden: Hvor stor er foreningens gæld i forhold til ejendommens værdi? Er der luft i foreningens økonomi til et betydeligt fald i ejendomsvurderingen?
• Andelshavere kan få overblik over ovenstående spørgsmål ved at henvende sig til foreningens bestyrelse eller administrator.

Nogle foreninger rammes hårdere end andre

Der er forskel på, hvor stor formue forskellige foreninger har opbygget. Ældre foreninger vil typisk have nydt godt af en række prisstigninger gennem årene, mens de har kunnet nedbringe den oprindelige gæld. De foreninger, der blev stiftet, mens ejendomspriserne var høje, vil til gengæld hurtigere opleve økonomiske vanskeligheder ved faldende vurderinger. Det skyldes, at foreningernes gæld ikke er blevet nedbragt i samme omfang som de ældre foreningers.

Derudover er der betydelige forskelle på, hvordan forskellige foreninger har finansieret deres gæld. Mens nogle foreninger løbende har afdraget på gælden, har andre i de senere år benyttet sig af muligheden for at optage eller konvertere til afdragsfrie realkreditlån. I de senere år har de høje ejendomspriser medført, at en del andelsboligforeninger er blevet stiftet på baggrund af afdragsfrie lån, og de faldende ejendomsvurderinger rammer derfor disse foreninger hårdt.

Finansiering af foreningens ejendom

Finansieringen af andelsboligforeningens gæld er afgørende for foreningen og de enkelte andelshaveres økonomi. Nogle foreninger har optaget rentetilpasningslån eller andre låntyper, der er afhængige af renteudviklingen. Derfor kan foreningerne være nødt til at hæve boligafgiften, hvis renteniveauet stiger. Nogle låntyper er baseret på, at foreningen i en årrække skal betale en stigende ydelse. På den måde sikres foreningen luft i økonomien de første år, men optagelse af den type lån kan også føre til løbende stigninger i boligafgiften.

Som andelshaver er det altså vigtigt at sætte sig grundigt ind i, hvilke låntyper der ligger til grund for finansieringen af foreningens ejendom.

• Fastforrentede realkreditlån: Foreningen er sikret en fast ydelse og har mulighed for at konvertere lånene. Det giver sikkerhed, men til gengæld er ydelsen typisk højere end ved optagelse af rentetilpasningslån.
• Realkreditlån med rentetilpasning: Foreningen får en variabel ydelse i takt med, at renten på realkreditlånene tilpasses. Der kan spares på renteudgifterne, men til gengæld kan de også stige ved hver enkelt rentetilpasning. Låntypen er derfor forbundet med en vis risiko.
• Realkreditlån med stigende ydelse over en årrække: De såkaldte "trappelån" medfører en stigende ydelse, og de kan være dyre for foreningen at omlægge, hvis renteniveauet er lavt. Lånene medfører i de fleste tilfælde stigende boligafgift på længere sigt.
• Afdragsfrie realkreditlån: Ved optagelse af et afdragsfrit lån vil foreningens formue ikke øges på baggrund af afdrag på gælden i den afdragsfri periode. Når perioden er udløbet, stiger foreningens ydelse. Lånene medfører i de fleste tilfælde stigende boligafgift på længere sigt.
• Banklån og kassekredit: Foreningen har større renteudgifter til banklån og kassekredit, end til realkreditlån. Renteudgiften på den type lån kan variere, og derfor er lånene forbundet med risiko for stigende ydelse.

Andelshavere kan få overblik over foreningens finansiering ved at henvende sig til foreningens bestyrelse eller administrator.

Konsekvenser for den enkelte andelshaver

For de enkelte andelshavere er konsekvenserne af et fald i ejendomsvurderingen forskellige afhængig af andelshavernes situation. Konsekvenserne er umiddelbart tydeligst for de andelshavere, der ønsker at sælge deres bolig. Men også andelshavere, der ønsker at blive boende, risikerer at blive ramt af følgerne af faldet i vurderingen. Potentielle købere af andelsboliger bør være særdeles opmærksomme på foreningens økonomi og søge professionel rådgivning, inden beslutningen om boligkøb træffes.

Det kan blive dyrt at sælge

Hvis en andelshaver har tænkt sig at sælge sin bolig, vil faldet i ejendomsvurderingen betyde, at salgsprovenuet bliver mindre. Derudover kan andelshaveren også opleve, at det er svært at sælge boligen, hvis boligafgiften er steget og ejendommens værdi er faldet væsentligt. Hvis andelshaveren har optaget lån i hele boligens værdi, og denne efterfølgende falder væsentligt, kan det betyde, at andelshaveren vil komme til at sidde tilbage med gæld efter salget af andelsboligen - eller at der ikke er råd til at gennemføre salget. Endelig bør sælger være opmærksom på, at et fald i vurderingen betyder, at andelsboligen ikke længere kan sælges til den pris, der var fastlagt på baggrund af den forrige vurdering. I perioden fra den nye offentlige vurdering eller valuarvurdering offentliggøres og frem til generalforsamlingen godkender denne, kan andelshaverne have svært ved at fastsætte den rette udbudspris på deres bolig. Derudover kan køber efterfølgende anlægge en retssag og kræve, at handlen annulleres, hvis boligen sælges for dyrt.

Boligafgiften kan stige

Efter en lavere vurdering kan nogle andelsboligforeninger være nødt til at hæve den månedlige boligafgift betydeligt. Det kan ske for at sikre midler til vedligeholdelse af ejendommen, da udgifterne hertil ikke længere kan finansieres gennem f.eks. omlægning af lån. De andelshavere, der ønsker at blive boende, kan derfor opleve at skulle betale en højere boligafgift. Hvis renteudgifterne til andelshavernes private andelsboliglån samtidig stiger, forværres billedet. Hvis nogle andelshavere i foreningen ikke har råd til stigningerne - og ikke kan sælge deres bolig - kan det i sidste ende betyde, at udgifterne bliver pålagt de øvrige andelshavere. Den udvikling kan sætte gang i en kædereaktion, der kan betyde, at foreningen ikke kan betale sine ydelser til penge- og realkreditinstitutterne. I så fald kan foreningen risikere at blive begæret konkurs, og ejendommen kan sælges på tvangsauktion. I den situation er det afgørende for den enkelte andelshaver, om det af foreningens vedtægter og lånepapirerne for foreningens realkreditlån fremgår, at andelshaverne hæfter solidarisk og personligt - og dermed kan komme til at hæfte for foreningens gæld efter en eventuel tvangsauktion.

Andelsboligkøb er forbundet med risiko

Som det fremgår, er køb af andelsbolig, ligesom køb af al anden fast ejendom, forbundet med risiko. Det kan være svært for en potentiel andelsboligkøber at gennemskue foreningens økonomi og de konsekvenser, der kan være forbundet med at indtræde i foreningen. Køber bør derfor altid søge professionel rådgivning i forbindelse med køb af andelsbolig - uanset indskuddets størrelse. En billig andelsbolig kan virke som en sikker investering, men det er afgørende at forstå baggrunden for prisen og huske at tage låntype, spørgsmålet om personlig hæftelse, mulige stigninger i boligafgiften og selvfølgelig ejendommens stand med i overvejelserne, inden købet gennemføres.